Lielāka ballīte jāatliek. Nekustamā īpašuma attīstītāji par gaidāmo ziemu

Jauno mājokļu attīstības tempi tuvākajā laikā Latvijā, visticamāk, bremzēsies, sarunā ar “Delfi Bizness” atzīst ASV investīciju fondu grupas NCH īpašumu attīstīšanas uzņēmuma SIA “Domuss” vadītājs Ralfs Jansons. Arī SIA “Domuss” jaunu ēku būvniecību sākt neplāno, lai gan, piemēram, tā privātmāju ciematu programma “Nordic Villages” līdz šim ir raiti un veiksmīgi virzījusies uz priekšu.

Iemesls ir ne vien būvniecības izmaksu kāpums, augstā inflācija, lielā dažādu neskaidru faktoru klātesamība, bet arī tas, ka dzīves cikla nobeigumam tuvojas tie NCH investīciju fondi, no kuriem iepriekš finansēti šie projekti.

Kopumā – daudziem īpašumu attīstītājiem pašreizējos apstākļos sākotnējie biznesa plāni nedarbojas. Neizbēgami ekonomikas likumu ietekmē viss reiz nostāsies savās vietās, tomēr šobrīd visi rēķinās ar lielo nezināmo – enerģija var būt lēta un var būt dārga, saka Jansons. Viņš cer, ka ar lielu varbūtību pašreizējā situācija ar ekonomikas sabremzēšanos neturpināsies pārāk ilgi, tomēr lielā “svinēšana” droši vien būs jāatliek. Ar viņu, kā arī NCH Rīgas biroja vadītāju Kārli Cerbuli tiekos “Domuss” projekta “Mežaparka rezidences” biroju ēkā, lai uzzinātu vairāk par šo nekustamā īpašuma tirgus dalībnieku, noskaidrotu pašreizējās tendences tirgū.

Mājokļi – pieprasīti 

Vērienīgākais projekts, pie kā strādā “Domuss”, ir 31 ha lielas teritorijas attīstīšana Mežaparkā. Paralēli tam uzņēmums Pierīgā attīsta privātmāju ciematus.

“Pandēmijā klājās daudz labāk, nekā domājām. Pirmajos mēnešos šķita, ka situācija būs līdzīga 2008.–2009. gadam, taču tā nenotika. Dzīvojamās platības bija ļoti pieprasītas,” stāsta Cerbulis.

“Nordic Villages” ciematos ir palikusi pieejama tikai viena privātmāja un vairāki zemesgabali (ar izbūvētu infrastruktūru). Savukārt projektā “Mežaparka Rezidences” pārdošana notiek salīdzinoši lēnāk, jo tas, kā raksturo Cerbulis, ir ļoti rafinēts augsta līmeņa “krējuma” tirgus produkts. Tiesa, dzīvokļu vairs nav palicis daudz (īpaši to, kas ir vidējā cenu segmenta piedāvājumā). Arī Mežaparkā vēl ir pieejami zemesgabali, kā arī dvīņu un rindu mājas, dažas privātmājas.

Cerbulis Mežaparka projektu salīdzina ar lielu kuģi, kurš virzienu strauji nemaina, tā stratēģiju nosaka vieta. Tomēr attīstītājs ir mainījis zonējumu atlikušajiem zemesgabaliem, tostarp tur, kur varēja būvēt trīsstāvu ēkas, tagad varēs būvēt līdz sešiem stāviem augstas mājas. “Tagad mums ir lielāks elastīgums. Droši vien to vajadzēja darīt agrāk,” viņš piebilst.

Ēku būvniecība drīzumā tur nav paredzēta, taču nākamgad ir plānots turpināt ceļu izbūvi.

Arī privātajām investīcijām 

Savukārt “Nordic Villages” ciematos pieejamo īpašumu skaits šobrīd ir pavisam neliels. Piedāvājums sarūk, jo pēdējos pāris gados daudzi cilvēki zemi pirkuši ne tikai savas mājas būvniecībai, bet arī kā investīciju objektu ar mērķi nopelnīt nākotnē, pasargāt savu naudu pret pieaugošo inflāciju. Kopumā privātās apbūves zemes īpašumu piedāvājums Pierīgā, bet jo īpaši kvalitatīvu zemesgabalu piedāvājums ar katru gadu samazinās. Tas ir veicinājis cenu pieaugumu, turklāt pircēji biežāk izvēlas mājvietu tālāk par 20 km no Rīgas, attīstītājs norāda uz aktuālajām tendencēm. 

Un arī jaunu energoefektīvu privātmāju piedāvājums jau vairāku gadu garumā Pierīgā ir ierobežots. Lielākais pieprasījums, pēc “Domuss” pārdošanas speciālistu novērojumiem, ir pēc kompaktām mājām (100–140 m²). Tādas pārsvarā būvē arī tie cilvēki, kas “Nordic Villages” ciematos pirkuši zemi. Svarīgs ir energoefektivitātes jautājums, un arvien biežāk mājās tiek uzstādīti siltumsūkņi un arī saules paneļi.

Virziens – gatavi objekti 

“Nordic Villages” piedāvājums lielāku atsaucību ieguvis pēdējos gados, neslēpj Jansons. Sākot šo programmu, nekādas lielās aktivitātes nav bijis. “Bijām agrīni tirgū ar gatavām mājām,” viņš paskaidro. Ja nebūtu lielā inflācija utt., droši vien šo programmu varētu veiksmīgi turpināt. “Dzīve iegrozījusies tā, ka esošajos investīciju fondos vairs nedrīkstam aktīvi būvēt, jo to dzīves cikls tuvojas beigām. Investīcijas ir ar aptuveni 10 gadus ilgu mūžu, fondus var pagarināt par pāris gadiem, taču kādā brīdī vairs nevari kalt būtiskus investīciju plānus.

Ja tā nebūtu, šodien mēs tomēr lāpstu zemē nedurtu, lai būvētu jaunas mājas,” atzīst Jansons.

Vēl pagājušajā gadā “Domuss” sāka jaunu māju būvniecību (cena – ap 200–250 tūkstošiem eiro), tās visas būtībā pārdotas būvniecības stadijā.

Pavisam nesen ir izveidots jauns fonds (vietējais alternatīvo ieguldījumu fonds “NCH Baltics Opportunity Fund I AIF”), taču tas orientēts pamatā uz investīcijām jau gatavās ēkās. “Savā 25 ar pusi gadu pieredzē šeit neesam zaudējuši naudu, ieguldot esošās ēkās. Jaunā būvniecība ir ar lielu risku, ekonomika ir cikliska, kā uzskatāmi parāda pēdējie gadi,” atgādina Jansons un piebilst, ka ir bijuši projekti arī ar zaudējumiem.

Mazāka būvniecības sastāvdaļa ir projektos, kuros tiek piedāvāti zemesgabali ar pievilktām inženierkomunikācijām, tāpēc jaunā fonda līdzekļi varētu tikt izmantoti šādām vajadzībām. “Ja būs “pareizā” cena par zemi,” piebilst Jansons. Šobrīd gan kaut ko konkrētāk prognozēt esot kā ar dakšām ūdenī rakstīt. “Taču būtiski ir saprast lielās tendences. Un tāda fundamentāla, mūsuprāt, – cilvēki vienmēr gribēs dzīvot labāk. Ņemot vērā, cik ļoti atpaliekam no Tallinas un Viļņas, ir iespēja augt un attīstīties. Iemesls, lai attīstība nenotiktu, – lielas globālas vai reģionālas problēmas, un mēs ceram, ka tādu nebūs un viss atgriezīsies normālās sliedēs. Vajadzība nezūd, tikai – laika jautājums,” teic Jansons.

Šaurāks piedāvājums 

Dzīvojamo māju būvniecībā inflācija ir ap 30%, atsaucoties uz mājokļu attīstītāju “Bonava”, norāda Jansons, arī “Domuss” aprēķini rāda līdzīgu ainu. “Taču nevar proporcionāli tikpat daudz pacelt cenu,” viņš uzsver. Un tas ietekmē nekustamā īpašuma tirgu.>

Liels pieprasījums ir pēc cenas ziņā pieejamiem energoefektīviem dzīvokļiem. Šajā jomā spēcīgi spēlētāji ir “Bonava” un YIT. “Šie uzņēmumi strādā ļoti profesionāli, faktiski ražo. Un, pat ja izmaksas aug, visdrīzāk, tie “iziet” ar plusu. Ar tādiem ir ļoti grūti konkurēt citiem attīstītājiem,” spriež Jansons, jo “nedaudz kļūdies šajā segmentā – un tu jau esi zem ūdens”.

Tādējādi pie pašreizējiem nosacījumiem, viņaprāt, iepauzēšana jauno mājokļu attīstībā varētu būt.

“Viss nekustamais īpašums šobrīd sāk bremzēties,” savās sajūtās dalās arī Cerbulis. Pārdevēji nav gatavi nolaist cenas, un pircēji nav gatavi par “vecajām” cenām pirkt. Tātad šis ir stabilizācijas brīdis – jānogaida, varbūt būs kāda lejupslīde, viņš neizslēdz.

Cilvēki atliek lēmumu pieņemšanu, spriež Jansons, proti, ja ir neskaidrība par nākotni, cilvēki ir piesardzīgi attiecībā uz lieliem tēriņiem, kādi, piemēram, ir auto vai dzīvokļa iegāde. Arī uzņēmumi, iespējams, neuzdrīkstēsies pāriet uz lielākām telpām. “Jo dārgāks produkts, jo lielāka bremzēšanās. Tas gan ir bijis arī pirms kara un saistīts ar mūsu pirktspēju, to, ka cilvēki negrib aizņemties. Šajā ziņā atpaliekam no Lietuvas un Igaunijas. Ceru, ka šī krīzīte pierāda, ka esam labi situēti to izdzīvot bez īpašām sāpēm, cilvēki sāks aizņemties un tirgus beidzot noķers kaimiņvalstis,” pauž Jansons. Viņš gan arī piebilst, ka procenti, pie kuriem bijām pieraduši, nav norma. “Tie šobrīd nav tik traģiski, lai cilvēki neaizņemtos,” viņš uzskata, piebilstot, ka atmiņas par 2009. gada krīzi ir tās, kas ir pamatā zemai kreditēšanas aktivitātei.

Varam “nest” 

“Euribor” likmes kāpums var ietekmēt to attīstītāju biznesu, kam portfelī jau ir bankas kredīti. Pasaulē attīstītāji būs spiesti savus projektus izlikt tirgū, jo var izrādīties, ka jāmaksā par bankas aizdevumu 7%, lai saņemtu, piemēram, par dzīvokļu īri 5%. Savukārt pircējiem, viņaprāt, likmju pieaugums tomēr nav pārāk būtisks. Latvijai kopumā tas ir vēl mazāk būtiski, jo ir salīdzinoši neliels aizņēmēju skaits.

Tas, ka, iespējams, daži privātie attīstītāji būs spiesti apturēt būvniecību, nav liela problēma, proti, bankas iepriekš šādas aktivitātes pārlieku nekreditēja, bija uzmanīgas un piesardzīgas, jo bija guvušas pamatīgu mācību iepriekšējā krīzē.

Tādējādi uztraukumu valstī šie procesi nerada, bet gan paver jaunas iespējas, tostarp attīstītājiem rast risinājumus un piedāvāt lētāku produktu, zemākas cenas gala lietotājiem.

Tāpēc nav pamata arī domāt, ka bankām atkal nāksies veidot specializētus uzņēmumus, jo kopš 2009. gada kreditēšana ir ļoti sarāvusies. “Tas ir labi tagad, ejot iekšā nezināmajā. Un valdība arī vēl var aizņemties un atbalstīt tos, kam tas šajā ziemā būs nepieciešams, ir iespēja dot vēl papildus tam, kas jau ir apsolīts. Tāpēc negribētu runāt par krīzi, varbūt par krīzītēm vai atliktām ballītēm.”

Tas, kas raisa bažas, – trešdaļai cilvēku nav uzkrājumu, Jansons piesauc kādā konferencē dzirdēto, tomēr viņam ir cerība, ka valdība spēs reaģēt. Pašlaik bezdarba līmenis Latvijā ir zems, turklāt Latvijas Banka prognozē, ka tas arī būtiski nepalielināsies. Visu liekot kopā, īpašām problēmām tomēr nebūtu jābūt.

Citus projektus nesāks 

Runājot par citiem nekustamā īpašuma tirgus segmentiem, Cerbulis teic, ka iepriekš bija bažīgs par tirdzniecības platībām, taču ir patīkami pārsteigts, ka šī joma ir pārdzīvojusi pandēmiju. “Šķita, ka interneta tirdzniecība turpina paplašināties, ka te tirdzniecības centru ir par daudz. Neesmu tik gudrs, lai zinātu 10 gadus uz priekšu, kas notiks šajā industrijā,” viņš atzīst.

Pandēmijā palielinājās pieprasījums pēc loģistikas sektora īpašumiem, uz tiem ir fokusēts arī jaunais NCH fonds. “Mēs vēl nebijām ieguldījuši, bet tas apliecināja, ka tas ir pareizais virziens,” viņš vērtē.>

Par kara, būvmateriālu sadārdzinājuma, inflācijas ietekmi Cerbulis papildina: “Mēs neesam posmā, kad kaut ko no jauna būvētu. Faktiski tas paaugstināja mūsu īpašumu vērtību, vismaz noturēja to iepretim kritumam, ko varētu piedzīvot saistībā ar procentu likmju kāpumu. Ja tās ceļas, nekustamo īpašumu vērtība, atdeve samazinās.”

Citi īpašumi – zemesgabali, kas ir NCH portfelī, – pagaidām netiks “kustināti”, jo līdzšinējie fondi jau ir “vectētiņi”, no kuriem būtu jāiziet.

Tandēmā ar citiem 

Jāpiemin, ka NCH pieder arī koka māju ražotājs “Nordic Homes”, kam šobrīd ir interesants pasūtījums – viesnīca Islandē. Uzņēmums saražoto pārsvarā eksportē, taču tam ir bijuši pasūtījumi arī Latvijā – no privātā sektora – privātmājas un vasaras mītnes.

Laiku pa laikam uzņēmums startē konkursos kopā ar citiem attīstītājiem. Ja ies uz priekšu reģionālā mājokļu programma, šis produkts ir tai piemērots, spriež Cerbulis. Paši gan kā attīstītāji tajā nepiedalīsies, bet cits šīs jomas uzņnēmums varētu likt lietā “Nordic Homes” moduļus, pieredzi.

Kopumā Latvijā joprojām ir maz mājokļu, kas ir tapuši no koka. Jo lielāks būs uzsvars uz zaļo dzīvesveidu, ilgtspēju, jo labāks risinājums būs koks, tas ir brīnišķīgs veids, kā paglabāt CO2 uz 50 vai 100 gadiem, viņš rezumē.

Autore: Ingrīda Drazdovska, DELFI Biznesa daļas redaktore

Foto: Mārtiņš Purviņš, DELFI